物業(yè)管理行業(yè)報告摘要

一、????行業(yè)定義

物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕的活動。主要分類包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)。

二、????行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）地產開發(fā)與住房消費升級推動物管需求上升

十三五”規(guī)劃指出，建筑產業(yè)將繼續(xù)成為推動經濟發(fā)展重要力量之一。按照規(guī)劃目標，2020年我國常駐人口城鎮(zhèn)化率將達到60%，該目標的落實將為今后五年建筑行業(yè)增長提供堅實保障。與此同時，經濟的快速增長推動了人均可支配年收入的持續(xù)增長，2008年至2015年我國人均可支配年收入復合增長率為10.6%，表明居民對優(yōu)質生活條件和物業(yè)管理服務的需求日益提升，同時也更愿意為高質量支付溢價。與此同時，規(guī)模日趨龐大的中高收入階級，也為高端市場的物業(yè)管理服務發(fā)展提供了潛在市場。

部分地區(qū)政府推動老舊社區(qū)引入物業(yè)管理，增量房、存量房以及老舊住宅區(qū)也為物業(yè)管理行業(yè)提供了巨大的市場空間。根據國內近3年房屋竣工量年均復合增長率分析，中國指數研究院預測未來3年物業(yè)管理市場容量將新增35億平方米的規(guī)模。

（二）集約管理創(chuàng)新新利潤增長空間

目前物業(yè)管理的傳統(tǒng)業(yè)務尚屬于勞動密集型服務，相對而言存在技術含量低、員工流失率高、針對準入和培訓機制不完善的狀況。同質化服務也持續(xù)激化物業(yè)管理行業(yè)競爭形勢，從而造成利潤水平低。然而伴隨未來勞動力成本的上升，利潤空間將面臨進一步地的壓縮風險。

對于該行業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)管理企業(yè)通過改善物業(yè)管理企業(yè)經營理念、管理方式、服務意識等方面，進一步提高了消費者的物業(yè)滿意度。同時，針對物管從業(yè)人員素質和企業(yè)管理層架構的合理優(yōu)化，也有助于提高管理效率和面對客戶群體的服務終端服務質量，進一步促進傳統(tǒng)粗放型管理方式轉變?yōu)榧s經營。面對龐大的市場需求，高效優(yōu)質的服務管理質量能夠催生企業(yè)自有的行業(yè)競爭優(yōu)勢，改善品牌形象，從而創(chuàng)造新的利潤增長點。優(yōu)秀的服務認可度，也倒推服務收繳率與項目續(xù)簽率持續(xù)保持高位，營造出良性發(fā)展循環(huán)。

（三）專業(yè)化發(fā)展與多元化服務提升經營效率

隨著房地產存量經濟的增長，物業(yè)管理企業(yè)加大了對精細化、智能化以及信息化的投入力度，以獲得更具優(yōu)勢的品牌效應和競爭優(yōu)勢。良好的物業(yè)服務質量是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的基礎，在基礎物業(yè)服務領域，企業(yè)通過管家服務、零干擾服務、全方位服務、一站式服務等多元服務強化服務理念，力圖從細節(jié)著手細膩展示物業(yè)服務質量。同時，企業(yè)服務領域的拓寬，例如將現(xiàn)代科技與人性化居住空間的高度融合、深化社區(qū)周邊商圈的資源整合和線上線下（O2O）社區(qū)服務平臺的打造，都進一步豐富了服務選項和商品種類。

（四）行業(yè)發(fā)展與信息互聯(lián)網和智能化的深度融合

在大數據和智慧城市建設的技術趨勢影響下，云端應用、電子商務與物聯(lián)網日益顯了其改善人居環(huán)境與生活質量的重要性?；ヂ?lián)網與傳統(tǒng)物業(yè)的跨界融合，催生了物業(yè)管理行業(yè)全新的服務模式，賦予了物業(yè)服務新的理念，并且也促進了行業(yè)的高附加值，為行業(yè)發(fā)展帶來了新的經濟增長點。在滿足居民生活消費需求結構升級的背景下，物業(yè)服務企業(yè)主要著重通過兩方面對服務品質進行提升：首先是利用“互聯(lián)網+物業(yè)”模式，整合社區(qū)周邊餐飲、房屋經紀、物流等商業(yè)資源，從而滲透到更全面的便民領域；其次是“手機終端+物業(yè)”模式，通過手機App等移動互聯(lián)網平臺對物業(yè)管理進行及時反饋，減少問題處理的響應時間，提高管理效率的同時升級用戶體驗，降低響應成本。

隨著移動互聯(lián)網技術的進步，多種服務品類越來越多進入手機終端產生消費流量，為各種增值服務提供了良好的便捷窗口，也豐富了管理業(yè)態(tài)，實現(xiàn)了企業(yè)經營的盈利目的。除此而外，在社區(qū)基礎設施方面，終端模塊智能化協(xié)同信息化數據鏈為環(huán)境監(jiān)管和安防提供了管理效率上的提升。終端檢測、數據傳遞與信息中心指揮的新型物業(yè)管理模式不僅可以有效提高管理覆蓋區(qū)域，也實現(xiàn)了在智能化調控下對人力的更優(yōu)配置，從而促使人均效能和服務精準性的提高。

三、????行業(yè)市場規(guī)模

據中國物業(yè)管理協(xié)會數據，?2014年物業(yè)管理行業(yè)管理總面積已經達到164億平方米以上（其中住宅物業(yè)占比80%），2015年末達到268億平方米，預計2020年將達到328億平方米，復合增長率達到4%，同期行業(yè)收入超過3500億元，較2012年增長16.7%。

至2014年期間，物業(yè)管理行業(yè)在管面積、單位面積物業(yè)管理費以及總收入年均復合增速分別為5%、4%和9%。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人數約711.2萬人，服務企業(yè)超十萬家。行業(yè)規(guī)模的增長動力主要來自于房屋的持續(xù)竣工以及物業(yè)未覆蓋地區(qū)的不斷被接管。在國家政策方面，2008年的出臺的一系列支持性政策包括《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》修訂版、《業(yè)主大會章程》以及《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》，標志著物業(yè)管理的基礎法律法規(guī)自此生效，創(chuàng)造了行業(yè)發(fā)展的轉折點。盡管2008年之后國家未再出臺任何補充性政策，但物業(yè)管理行業(yè)的增長勢頭仍得到保持。2016年房屋竣工面積同比增長約10%，2017年起每年房屋竣工面積有望穩(wěn)定在13至14億平方米。

在行業(yè)增長動力方面，房屋的不斷竣工仍然是行業(yè)增長的根本基礎。得益于房屋保有量的穩(wěn)定增加行業(yè)規(guī)模也將得到不斷增長。其次物業(yè)管理面積相對房屋整體庫存面積的滲透率也將進一步提高。2008年物業(yè)管理面積占房地產整體庫存面積在64%左右，由于近年新竣工物業(yè)幾乎全部被物業(yè)管理企業(yè)所接管，2020年滲透率有望達到80%以上。

（一）運營模式的創(chuàng)新轉變

隨著地產行業(yè)的日益發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)競爭也處在持續(xù)加劇之中，因此商業(yè)模式的創(chuàng)新對改善物業(yè)管理行業(yè)的重要性逐漸增強。在高端物業(yè)管理領域，會側重于商業(yè)地產的物業(yè)管理的開發(fā)與創(chuàng)新。通過采用向現(xiàn)代科學技術、現(xiàn)在信息技術、現(xiàn)代企業(yè)經營管理方式的轉變，以及提高服務模式與市場需求的匹配程度等方式，向不同消費主體提供更高質量的基礎物業(yè)服務及個性化、專業(yè)化的定制式衍生產品和服務。該過程將有助于改變勞動密集型和單一服務提供者的現(xiàn)狀，從而實現(xiàn)運營模式的提升。

同時，伴隨著未來我國勞動力人口比例下降的影響，物業(yè)管理企業(yè)為解決平均工資上漲引起的勞務成本增加的問題，會更多地尋求將勞動力進行外包。這將讓企業(yè)能夠更好地將注意力集中于服務質量管理和提升上。在過去幾年技術投入的快速增長也有助于物業(yè)管理公司優(yōu)化工作流程、提高服務效率，進一步有效地控制成本。

（二）服務的多元化發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展依托社會、經濟、法制及市場環(huán)境的發(fā)展，具有跟隨市場需求多樣性的特點。目前已呈現(xiàn)提檔升級的多元化發(fā)展態(tài)勢，因此積極開拓創(chuàng)新多元業(yè)務才能有效促進營業(yè)收入的快速增長。現(xiàn)有物業(yè)管理在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維護等基本服務的基礎上，已縱向延伸至房地產開發(fā)前期的規(guī)劃、設計、設施設備選用顧問等整個鏈條，橫向覆蓋了消費者居家養(yǎng)老、家政服務、房屋租賃、電子商務等各類個性化需求。此外在“互聯(lián)網+”和大數據以及社區(qū)O2O等創(chuàng)新業(yè)務的應用上，也會成為擴展物業(yè)服務企業(yè)提供服務品類的主要方式，伴隨管理服務信息化、標準化和自動化的實現(xiàn)，服務效率也將顯著提高。因此未來行業(yè)發(fā)展當中企業(yè)將會著重挖掘物業(yè)服務產品的附加值與邊際效益，從而全面體現(xiàn)物業(yè)管理豐富的商業(yè)價值。

（三）管理的專業(yè)化能力提升

物業(yè)管理是有專業(yè)的管理企業(yè)實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)公司提供專業(yè)服務外，保安公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)化公司差異性地提供專業(yè)服務也已逐步成為一種趨勢。未來物業(yè)管理公司將定位為全面的管理機構，而其余的專業(yè)管理將會交予相應的專業(yè)經營服務公司實施。該轉變將有利于提高完善城市社區(qū)管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推動現(xiàn)有管理模式向現(xiàn)代化管理方式的轉換。

五、????行業(yè)市場競爭格局

我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，行業(yè)競爭格局相對分散，集中度低，競爭格局較為分散。中國物業(yè)管理協(xié)會統(tǒng)計數據顯示2015年百強企業(yè)管理面積占全國物業(yè)管理面積同比提升8.92%，為49.59億平方米，物業(yè)管理行業(yè)集中度進一步提升。2015年百強企業(yè)營業(yè)成本率為79.90%，同比下降7.32%，經營效率進一步獲得提升優(yōu)化。但其中人力成本比例依舊處于過半水平，占比56.79%，同比小幅增加0.32%。對于物業(yè)管理行業(yè)十強企業(yè)的發(fā)展，擴張更為積極，2015年行業(yè)十強企業(yè)總物業(yè)管理面積同比大幅增長74.8%。

對于高端物業(yè)管理領域，存在一定的法律準入門檻，設立有資質分級制度。持有一級物業(yè)管理資質條件的企業(yè)會對所有類型及面積的物業(yè)具備進入優(yōu)勢，二級與三級資質的業(yè)務開展范圍依次縮小。所以對于具有良好資質的物業(yè)管理企業(yè)將會面對全國各地區(qū)大范圍的同業(yè)競爭，該類企業(yè)能夠通過自身比較優(yōu)勢對專業(yè)技術水平低下、服務理念缺乏深入的較小企業(yè)形成生存擠壓，通過專業(yè)高效創(chuàng)新的競爭機制，進一步提升行業(yè)集中度，也同時對客戶的體驗進行升級，達到優(yōu)化行業(yè)影響力的效果。

此外，較多的房地產企業(yè)均設立有一定規(guī)模的物業(yè)管理部門或子公司，受益于母公司的房地產資源，物業(yè)管理子公司不僅能在較短時間內提升其物業(yè)管理面積，更能借助母公司的品牌效應迅速獲得市場認可。